房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)是投資于購物中心、辦公室或酒店等能夠產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的基金,資產(chǎn)由專業(yè)人員進行管理,通常以為基金份額持有人(即房地產(chǎn)投資信托基金的投資者)創(chuàng)造收入為目標(biāo)。通過REIT,投資者可投資房地產(chǎn)資產(chǎn),并分享/分擔(dān)擁有房地產(chǎn)組合的收益/風(fēng)險,其持有的REIT份額可以在二級市場以市場驅(qū)動的價格進行買賣。
▍一、新加坡REITs是什么?
房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)是投資于購物中心、辦公室或酒店等能夠產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的基金,資產(chǎn)由專業(yè)人員進行管理,通常以為基金份額持有人(即房地產(chǎn)投資信托基金的投資者)創(chuàng)造收入為目標(biāo)。通過REIT,投資者可投資房地產(chǎn)資產(chǎn),并分享/分擔(dān)擁有房地產(chǎn)組合的收益/風(fēng)險,其持有的REIT份額可以在二級市場以市場驅(qū)動的價格進行買賣。
新加坡REITs(S-REITs)于2002年首次上市,目前已成為亞洲(除日本外)最大REITs市場,也是全球范圍內(nèi)認可度較高的REITs市場之一。隨著投資者興趣和流動性的不斷提升,S-REITs市場已發(fā)展成為一個表現(xiàn)強勁、持續(xù)增長且良性循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。早期,S-REITs主要擁有新加坡國內(nèi)的資產(chǎn),隨著REITs擴大,開始收購世界各地的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2021年,24只S-REITs宣布要進行價值合計超過153億新元的資產(chǎn)收購,被收購資產(chǎn)廣泛分布于歐洲、美國、中國、日本、印度等全球各地。近年來,更多基于新加坡以外資產(chǎn)的REITs(如美國、歐洲等)在新加坡上市。現(xiàn)在,80%的S-REITs擁有新加坡以外的多種類型資產(chǎn)。
截至2022年4月,S-REITs總市值超過1100億新元(占新加坡全部上市證券市值的12%),平均分紅收益率為6.2%,日均成交額約3.26億新元,在過去10年間日成交額增長超200%,占比超過市場總成交額的1/5。新加坡的REITs市場中,最具代表性的兩個REITs指數(shù)為富時新加坡房托指數(shù)(FTSE ST REIT Index)和iEdge新交所房托指數(shù)(iEdge S-REIT Index)。
▍二、新加坡REITs跟國內(nèi)公募REITs有什么異同?
底層資產(chǎn)類別:
監(jiān)管規(guī)則要求新加坡REITs必須有至少75%的資產(chǎn)投資于可以產(chǎn)生經(jīng)常性收入的不動產(chǎn),底層資產(chǎn)類型豐富,涵蓋工業(yè)、酒店、零售、辦公樓、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療保健等各類型。從已上市REITs只數(shù)看,新加坡REITs排名前三的資產(chǎn)類別是綜合類(包含各物業(yè)類型的REITs)、工業(yè)類、以及零售類。
國內(nèi)公募REITs全稱為公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,當(dāng)前試點階段底層資產(chǎn)限定為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的項目,暫未納入商業(yè)零售、酒店、辦公樓等商業(yè)不動產(chǎn)。目前符合條件可開展公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包含倉儲物流、收費公路、水電氣熱、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、機場港口、保障性租賃住房、旅游景區(qū)等資產(chǎn)類別。截至2022年7月8日,我國市場已成功發(fā)行公募REITs共14只,可粗略劃分成倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)保、清潔能源和收費公路五個類別。此外,保障性租賃住房公募REITs也已正式申報,長期看我國公募REITs資產(chǎn)有望逐步擴容,未來發(fā)展空間廣闊。
監(jiān)管及產(chǎn)品載體:
新加坡REITs由新加坡金管局(MAS)監(jiān)管,產(chǎn)品的法律形式為信托,主要涉及REITs管理人、受托人和信托單位持有人(即“REITs投資人”)的三方主體。REITs管理人的職責(zé)為依照信托契約及相關(guān)法規(guī)管理REITs,通常REITs的運營投資決策由管理人做出,管理人及其高管須有相關(guān)經(jīng)驗并滿足MAS相關(guān)牌照要求。受托人的職責(zé)是按照信托契約及相關(guān)法規(guī)為信托單位持有人的利益持有REITs財產(chǎn),受托人須獨立于管理人。信托單位持有人不直接參與信托的管理和運營,但可以通過信托持有人大會罷免和更換管理人。
國內(nèi)公募REITs由證監(jiān)會監(jiān)管,產(chǎn)品的法律形式為公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計劃(ABS),基金須有80%以上資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施ABS,并取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)?;鸸芾砣伺cABS管理人須存在實際控制關(guān)系或為同一控制人,且基金管理人應(yīng)設(shè)置獨立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門,并配備一定數(shù)量相關(guān)項目運營經(jīng)驗的投資管理人員。
發(fā)起人持有比例:
新加坡對REITs發(fā)起人持股比例沒有硬性限制,但通常原始發(fā)起人會持有一部分REITs份額,一方面可以保留對REITs資產(chǎn)一定的掌控力,另一方面也可與REITs投資人形成一定的利益綁定。事實上,除了提供REITs上市的初始資產(chǎn)包,發(fā)起人也可為REITs后續(xù)的收并購提供潛在的儲備資產(chǎn),將促進REITs未來的外延發(fā)展。
國內(nèi)公募REITs要求原始權(quán)益人通過戰(zhàn)略配售的方式自持不低于20%的發(fā)售份額,且鎖定期不少于60個月,超過20%的部分鎖定期不少于36個月。
借貸限制:
新加坡REITs要求借貸總額不得超過存量物業(yè)價值的50%。截止2022年1季度,新加坡上市REITs平均杠桿率為37%,屬于較為穩(wěn)健的水平。
國內(nèi)公募REITs要求基金借入款項的,總資產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的140%,其中用于基礎(chǔ)設(shè)施項目收購的借款不得超過基金凈資產(chǎn)的20%。目前已上市的公募REITs多數(shù)沒有外部負債,個別有對外借款的REITs其借款比例也遠未達到監(jiān)管要求的杠桿上限。
分紅及稅收政策:
為滿足“稅務(wù)透明待遇(Tax Transparency Treatment)”,新加坡REITs會將90%以上的營業(yè)凈收入進行分紅。為鼓勵S-REITs發(fā)展,新加坡先后推出多項REITs稅收優(yōu)惠政策,比如投資者可享受部分稅收減免,上市REITs還能減免不動產(chǎn)交易高達15%的印花稅等。
國內(nèi)公募REITs也有相應(yīng)的現(xiàn)金分紅比例要求,政策規(guī)定公募REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者,每年至少分配一次。對于公募REITs投資人來說,公募基金的稅收優(yōu)惠同樣適用于公募REITs。此外,公募REITs設(shè)立發(fā)行階段的稅收優(yōu)惠還包括:1)在重組環(huán)節(jié)所得稅遞延,至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納;2)自持部分對應(yīng)股權(quán)溢價所得稅遞延,至二級市場減持變現(xiàn)后合并繳納。
▍三、為何選擇新加坡REITs,投資它有什么益處?
1)有助于投資組合多元化
REITs底層資產(chǎn)為不動產(chǎn),屬于另類投資的資產(chǎn)類別,與傳統(tǒng)的股票、債券相關(guān)性有限。近10年,新加坡REITs指數(shù)與股票、債券指數(shù)的相關(guān)性在0.6-0.7附近的水平。因此,將REITs加入傳統(tǒng)的股債組合中將一定程度上的分散組合風(fēng)險。此外,與直接投資不動產(chǎn)相比,交易所上市的REITs投資門檻低且具有更好的流動性。
圖 新加坡REITs與其他資產(chǎn)的相關(guān)性(資料來源:彭博,新交所,以上數(shù)據(jù)代表價格相關(guān)性,數(shù)據(jù)時點2022年4月)
2)新加坡是亞洲(除日本外)最大的REITs市場,資產(chǎn)類別豐富、國際化程度高。
S-REITs 總市值超過1100億新元,約占新加坡總市場市值的12%,平均分紅收益率為6.2%。
(資料來源:新交所,數(shù)據(jù)時點2022年4月)
S-REITs擁有零售、工業(yè)、商用住宅、辦公室/商業(yè)等多種資產(chǎn)類別,超過80%的S-REITs擁有新加坡以外的資產(chǎn),國際化程度高。
(資料來源:新交所)
3)S-REITs分紅收益率較高、波動率較低、總回報適中
REITs屬于收益型證券,投資REITs的總收益來源于REITs的定期分紅以及資本利得盈虧。
分紅收益率方面,新加坡REITs平均分紅收益率(此處分紅收益率為算數(shù)平均,非市值加權(quán)概念)達6.2%,較為可觀。
(資料來源: 新交所,1基于12個月的平均分紅收益率,2基于10年期收益率,3新加坡金管局2022年4月核心通貨膨脹率。數(shù)據(jù)時點2022年4月)
與其他REITs指數(shù)和股票指數(shù)相比,新加坡REITs指數(shù)也呈現(xiàn)出分紅收益率較高和波動率較低的特點。
(資料來源: 新交所,數(shù)據(jù)時點2022年4月)
在過去10年間,新加坡REITs指數(shù)的總回報率為135%,總體回報率適中。
(資料來源: 新交所,彭博,數(shù)據(jù)時點2022年4月)
▍四、回顧歷史利率周期及其對S-REITs的影響
在過去10年間,S-REIT板塊經(jīng)歷了11個峰谷周期,大部分與美國加息周期相對應(yīng)。2011年12月至2013年4月,由于溫和利率環(huán)境利好REITs板塊增長,S-REIT出現(xiàn)強勁反彈(價格上漲56.1%)。而在疫情以及采取相關(guān)封鎖措施的初期,S-REIT則短暫出現(xiàn)大幅跳水(-37.9%),STI也下跌了約31%。從歷史來看,谷底到峰頂?shù)钠骄蠞q幅度為+31.8%,而峰頂?shù)焦鹊椎钠骄碌葹?18.6%。
雖然利率變動影響借貸成本,進而制約該板塊增長,但是 S-REITs 目前的平均杠桿率約為 37%,低于50%的監(jiān)管閾值,接近過去10年的平均水平。盡管市場擔(dān)心利率走高會影響分紅,但是S-REIT 75%以上的現(xiàn)有借款是基于固定利率,這將有助于緩解加息影響。總的來說,擁有以下特征的S-REITs在加息周期中表現(xiàn)會相對較好:基本面強勁且租金提升空間較大,杠桿率較低且對外負債中固定利率債務(wù)占比較高,分紅收益率與無風(fēng)險利率利差較高等。
(資料來源: 新交所)
▍五、投資S-REITs有哪些風(fēng)險?
與REITs投資相關(guān)的風(fēng)險各不相同,具體取決于REITs底層資產(chǎn)運營情況、標(biāo)的房地產(chǎn)投資的地理位置和質(zhì)量(例如房地產(chǎn)集中度、租期長度)、以及每只REIT的獨特特點(例如杠桿率、再融資成本、支付給REIT管理人的管理費用等)等。此外,作為上市交易的證券,REITs的二級市場價格波動也受到多方面因素的復(fù)雜影響,如市場偏好、買賣盤力量博弈等都會影響REITs的價格。與股票投資相關(guān)的風(fēng)險(例如市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險等)也同樣適用于REITs。
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