舊的一年總算是終于順順利利的過完了，2021年的土拍與往年相比可謂是出人意料，當(dāng)然各種驚喜和驚嚇也是有的。

今天我們來做一個(gè)2021年的土拍回顧，看一下這個(gè)上海樓市的定海神針表現(xiàn)如何，新的一年我們?cè)撏淖摺?/span>

眾所周知，從2021年2月底，在自然資源部牽頭下，全國(guó)22個(gè)城市住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中供地”雙集中供地新政。當(dāng)然，上海也是這么這么走的。

首先說明，上海今年集中土拍有三次，共計(jì)85幅含宅地出讓，最終成功出讓了78幅，有7幅因?yàn)闊o人報(bào)名出讓終止，但是，在首次集中土拍開始前到春節(jié)后這段時(shí)間里，其實(shí)陸續(xù)還是有住宅用地成功出讓的：

如：?在2月9日，招商蛇口以總價(jià)56.66億元競(jìng)得虹口嘉興路街道地塊，成交樓面價(jià)約92648元/㎡，溢價(jià)率20.04%，這個(gè)地塊也就是現(xiàn)在大家所說的「招商·虹璽」，預(yù)計(jì)今年入市！

招商外灘璽原始地塊位置

后續(xù)在2月20日，融創(chuàng)&建發(fā)聯(lián)合體又拍得普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，總價(jià)64.52億元，成交樓板價(jià)84346元/㎡，溢價(jià)率達(dá)到了36.15%，這個(gè)地塊也就是現(xiàn)在大家看到的「蘇河望」，已經(jīng)入市了一期，今年還有一期加推！

總得來說，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上?？傆?jì)成交95宗含宅地，總建面約1210.3萬方，總出讓金額約2397.8億元，將為明后年共計(jì)可供應(yīng)超7萬套新房。

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1?土拍規(guī)則調(diào)整

溢價(jià)率回落明顯

我們之前就有提到過，從今年開始，土拍在競(jìng)拍環(huán)節(jié)做了比較大規(guī)模的改動(dòng)：

（1）設(shè)置了中止價(jià)和一次書面報(bào)價(jià)上限，以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人；

（2）從第二批集中供地開始，在競(jìng)價(jià)規(guī)則中增加了“隨機(jī)值”概念，也就是說如果競(jìng)買人在書面報(bào)價(jià)階段出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)，將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值，并納入平均價(jià)計(jì)算過程，增加公平性；

（3）針對(duì)土拍宅地的后續(xù)售價(jià)，設(shè)置了一個(gè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，在每場(chǎng)土拍正式開始前就基本確定新房預(yù)售參考價(jià)格，避免房企盲目參拍，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

簡(jiǎn)單就是，就是在溢價(jià)率方面設(shè)置了一個(gè)臨界值為10%，最后選取書面報(bào)價(jià)最接近平均值的為競(jìng)得人。

這樣從根源上控制住了溢價(jià)率，原先2月份產(chǎn)生的36%、20%的溢價(jià)率在后續(xù)的土拍中，再也沒有出現(xiàn)過。特別是第二批集中供地中，不僅有多宗土地流拍，出讓成功的，也大多是零溢價(jià)，極大的降低了房企的拿地成本。

回顧2020年，浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)同潤(rùn)拍得的溢價(jià)率高達(dá)60%之多，這在2021年或者后續(xù)，應(yīng)該是沒機(jī)會(huì)再出現(xiàn)了！

2?五大新城依舊是供應(yīng)主力

價(jià)格很穩(wěn)

2021年3月2日，上海市人民政府發(fā)布了《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》，將加快推進(jìn)五個(gè)新城規(guī)劃建設(shè)。

隨后在集中供地中，五大新城相較于市區(qū)和郊區(qū)，供應(yīng)上有了非常明顯的加速，在2021年，各個(gè)板塊的供地情況為：

南匯新城臨港新片區(qū)成交24宗；

青浦新城成交15宗；

奉賢新城成交7宗；

松江新城成交7宗；

嘉定新城成交6宗；

而中心城區(qū)呢，與之相比較都很少，楊浦、徐匯各3宗，普陀、虹口各2宗，靜安、黃浦各1宗。

而且在第三批集中土拍中，還有一個(gè)很特別的數(shù)據(jù)：

此次有7宗地報(bào)價(jià)達(dá)到設(shè)定的“中止價(jià)”，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，且還有2宗地塊參拍房企數(shù)量超過6家，采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。

具體一點(diǎn)說，就是第三批土拍中這9個(gè)地塊深受廣大開發(fā)商所喜愛，而其中有6個(gè)地塊是屬于五大新城，市中心一個(gè)都沒有，這一方面證明了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于穩(wěn)定性好，風(fēng)險(xiǎn)低的地塊，另一方面，也證明了大家對(duì)這些新城未來的潛力持看好的態(tài)度。

3?2022年成了國(guó)企央企主場(chǎng)

在之前的2021年年終總結(jié)中，我們也做了土拍拿地企業(yè)的排行榜榜單：

根據(jù)榜單顯示，不管是拿地總金額還是地塊宗數(shù)，央企、國(guó)企都成為了2021年土拍的最大贏家：招商、港城集團(tuán)，上海城投、上海金橋，保利都是如此。

同時(shí)在上海都有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大華、大名城、金地等民企也是各有收獲：

大華作為上海本地起家的開發(fā)商已在普陀&寶山、浦東中環(huán)集中開發(fā)多個(gè)樓盤；

大名城和金地在近兩年布局在五大新城等大熱區(qū)域，而2021年的持續(xù)拿地，則可以繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“拿地、銷售、回款、再拿地”的良性周轉(zhuǎn)與循環(huán)。

招商可謂是整個(gè)2021年表現(xiàn)最為搶眼的房企。

首先，在新房市場(chǎng)，招商云璽、招商虹璽和招商外灘璽重量級(jí)產(chǎn)品都有新的進(jìn)展；

其次，在土拍市場(chǎng)，加上農(nóng)歷春節(jié)前的拿地，招商共拍得了6幅含宅地塊，出資248億元，新的一年在虹口、浦東、嘉定、青浦都有招商的新項(xiàng)目入市！

而回顧招商一直以來的操作，其實(shí)很容易發(fā)現(xiàn)招商在近幾年是在明顯發(fā)力，特別是2020年招商外灘璽地塊的拍得，招商與幾家頭部房企綠城、保利、融創(chuàng)、華發(fā)、龍光、融信直面Pk，最終激戰(zhàn)187輪，才搶到了這么一塊地，相當(dāng)不易。

4?幾大優(yōu)質(zhì)地塊

雖然2021年的土拍地塊主要是以剛需供應(yīng)為主，但是不管市區(qū)核心位置還是五大新城，有幾個(gè)地塊位置相當(dāng)不錯(cuò)，想必未來也會(huì)是一大熱門：

（1）徐匯濱江地塊

推薦指數(shù)：?????

該地塊是在2021年第一場(chǎng)集中土地出讓中被復(fù)星拍得，樓板價(jià)4.3萬/㎡，新房指導(dǎo)價(jià)13.1萬/㎡，這也是2021年全年土拍中指導(dǎo)價(jià)最高的地塊，優(yōu)質(zhì)又眾多的教育資源、徐匯濱江的沿江綠地、黃浦江的稀缺江景······

如果還是沒有概念的話，曾將盛極一時(shí)的尚海灣豪庭就在這個(gè)地塊附近，而在一個(gè)多月之前，這個(gè)地塊的規(guī)劃也公式了出來，今年大概率也會(huì)入市！

（2）靜安靈石地塊

推薦指數(shù)：?????

該地塊是由保利以總價(jià)105億元拍得并負(fù)責(zé)后期的開發(fā)，項(xiàng)目的樓板價(jià)5.17萬/㎡，新房指導(dǎo)價(jià)約為10.5萬/㎡。

首先，大寧的宅地確實(shí)已經(jīng)不多了，此次保利拍得的地塊可以說非常稀缺，而且，因?yàn)橹苓呌凶龅念H為成功的大寧金茂府作為樣板和鋪墊，所以不管是未來住宅的形態(tài)，還是周邊醇熟高端的商業(yè)配套，都讓我們很是期待。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目的分為兩個(gè)地塊開發(fā)，總體量大約有1300套，目前規(guī)劃和網(wǎng)傳的戶型圖已經(jīng)曝光：

近日，?其中的西地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)外公布：

網(wǎng)傳戶型圖曝光：

（3）普陀萬里社區(qū)

推薦指數(shù)：????

該地塊是京東和卓越聯(lián)合拿地，樓板價(jià)3.07萬/㎡，新房指導(dǎo)價(jià)是9.6萬/㎡。

據(jù)了解，該項(xiàng)目擬建設(shè)約7棟小高層，在前不久，這個(gè)項(xiàng)目也爆出了效果圖和規(guī)劃圖：

在普陀區(qū)的核心位置來說，新盤確實(shí)是非常稀缺，想必這個(gè)項(xiàng)目的入市對(duì)普陀是天降甘霖。在2021年的最后一天，這個(gè)項(xiàng)目所在的地塊舉行了奠基儀式，算是正式開工了。

就粉絲爆料，這個(gè)項(xiàng)目很可能會(huì)在今年的下半年入市，可以好好期待一下了！

4、楊浦定海社區(qū)社區(qū)

推薦指數(shù)：?????

該地塊是楊浦城投所拍得地塊，樓板價(jià)6.4萬/㎡，新房指導(dǎo)價(jià)10.8萬/㎡。

楊浦的定海社區(qū)曾經(jīng)遍布著各式各樣的工廠，但是隨著近幾年舊改的推進(jìn)，工廠逐步搬遷出去，因此就整理出了不少土地，讓定海一躍成為上海城央的宅地供應(yīng)大戶。

如在楊浦城投地塊的周邊，龍光天境、楊浦濱江壹號(hào)、東外灘愛國(guó)里等新盤層出不窮。

而「楊浦城投定海社區(qū)地塊」也在幾個(gè)月之前就有規(guī)劃方案爆出，根據(jù)公示，項(xiàng)目規(guī)劃3幢樓，1#為11-18層的高層+小高層住宅，2#為18層的高層住宅，3#1-3層為菜場(chǎng)、3-5層為公共租賃用房。

未來的可售住宅預(yù)計(jì)只有220套左右，預(yù)計(jì)最快今年下半年入市！

除此之外，在楊浦江浦社區(qū)、浦東的曹路、寶山新江灣、大場(chǎng)鎮(zhèn)、嘉定馬陸、南翔等區(qū)域和其他區(qū)域也有優(yōu)質(zhì)地塊，已經(jīng)在公式規(guī)劃、進(jìn)入建造階段，預(yù)計(jì)今年下半年到明年陸續(xù)入市！

總的來說，土拍中出現(xiàn)的新房指導(dǎo)價(jià)限制了房?jī)r(jià)過高，而幾個(gè)新城的持續(xù)供應(yīng)也在引導(dǎo)人們置業(yè)新城。

為了方便大家查找，我們整理了今年集中三次土拍所有地塊成交信息：

接下來，落戶新政也讓上海變成了全國(guó)人民的上海，平穩(wěn)的新房市場(chǎng)依舊是置業(yè)的首選，相信2022年的新房依舊是驚喜滿滿的一年。

最后，還是愿大家都能買到誠(chéng)心如意的房子！

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