???信貸：期限1年以上已放公積金貸款，明年執(zhí)行下調(diào)后利率?
10月11日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布關(guān)于首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)后的問(wèn)答。對(duì)于住房公積金個(gè)人住房貸款是首套住房貸款，10月1日前已經(jīng)放款了，利率是否可以下調(diào)的問(wèn)題，住房資金管理中心回應(yīng)稱，根據(jù)人民銀行相關(guān)規(guī)定，假設(shè)貸款已經(jīng)放款了，如果期限在1年以上，到年底仍然執(zhí)行原利率，2023年1月1日開(kāi)始，執(zhí)行下調(diào)后的住房公積金個(gè)人住房貸款期限檔次利率。如果期限在1年以內(nèi)，到貸款結(jié)清前仍然執(zhí)行原利率，不再進(jìn)行利率調(diào)整。?? 金融：央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融支持房地產(chǎn)的16條措施?11月23日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布動(dòng)態(tài)《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì) 關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，共從六個(gè)方面推出16條金融舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。具體措施包括：1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放；2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；4、支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5、保持債券融資基本穩(wěn)定；6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；7、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；10、積極探索市場(chǎng)化支持方式；11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；13、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排；14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。
?? 金融：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)?11月25日，央行發(fā)布公告決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)的目的一是保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)，落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，支持經(jīng)濟(jì)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。二是優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)，增加金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力，支持受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)。三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約56億元，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本。?? 金融：股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施?11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并即日施行。具體措施包括；一、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。二、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。三、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。四、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。五、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
???政策：《上海市住房租賃條例》表決通過(guò)，明年2月1日起實(shí)施?11月23日，市十五屆人大常委會(huì)第46次會(huì)議表決通過(guò)《上海市住房租賃條例》，落實(shí)“房住不炒”，規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，定于明年2月1日起實(shí)施。1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議通過(guò)的《上海市房屋租賃條例》同時(shí)廢止。條例明確規(guī)定：禁止群租，平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)；管好“二房東”，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序；住房保障堅(jiān)持服務(wù)與監(jiān)管并重等內(nèi)容。???政策：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署2023年房地產(chǎn)工作?12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2023年經(jīng)濟(jì)工作。
在房地產(chǎn)方面，會(huì)議指出，要支持住房改善等消費(fèi)；要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。小? ?結(jié)
四季度，多部門陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，其中，銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；證監(jiān)會(huì)發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。信貸、債券、股權(quán)“三支箭”為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策支持，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；另一方面央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，貨幣金融政策出現(xiàn)放松跡象。信貸方面，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，并階段性調(diào)整差別化信貸政策，因地制宜，放寬部分城市的首套住房貸款利率下限等一系列政策組合拳旨在實(shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)的同時(shí)，支持住房消費(fèi)需求的合理釋放提升市場(chǎng)信心，保障房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??產(chǎn)業(yè)用地占比近八成，土地市場(chǎng)供應(yīng)量同、環(huán)比下降
2022年四季度，上海新增供應(yīng)土地73幅（土地供應(yīng)面積約250.8公頃），供應(yīng)量同比下降56.3%，環(huán)比下降27.7%。
分土地用途看，四季度產(chǎn)業(yè)用地（工業(yè)、研發(fā)）供應(yīng)57幅，供應(yīng)量占比最高，為市場(chǎng)供應(yīng)主力，占比達(dá)78.1%；商服用地供應(yīng)10幅次之，占比13.7%；居住用地（住宅、租賃、保障）次之，供應(yīng)6幅，占比8.2%。
分區(qū)域看，本季度供應(yīng)量排名前5的區(qū)域分別為：浦東新區(qū)供應(yīng)土地18幅，占比為全市最高，達(dá)24.6%；嘉定、松江區(qū)供應(yīng)土地分別為10、9幅，占比分別為13.7%、12.3%；閔行及金山區(qū)供應(yīng)土地均為7幅，占比分均為9.6%。
? 受供應(yīng)縮量影響，土地市場(chǎng)成交量同步回落
2022年四季度，共成交地塊83幅，同比下降56.1%，環(huán)比下降40.3%。土地成交面積約277.3公頃，同比下降67.7%，環(huán)比下降60.2%。本季度，受供應(yīng)縮量影響，成交量同步回落。2021Q4-2022Q4地塊季度成交量走勢(shì)
分月度看，其中：10月成交地塊22幅（土地成交面積約48.4公頃），11月成交地塊18幅（土地成交面積約50.3公頃），12月成交地塊43幅（土地成交面積約178.6公頃）。
分環(huán)線看，地塊成交集中于外環(huán)以外區(qū)域，該區(qū)域本季度成交地塊69幅，約占市場(chǎng)總成交量83.2%。分區(qū)域看，本次成交的土地分布于除楊浦、長(zhǎng)寧以外的14個(gè)區(qū)域，其中浦東新區(qū)成交量最大，成交地塊20幅，占比約24.1%，嘉定區(qū)次之，成交地塊13幅，占比約15.7%。
四季度，土地成交總金額約295.4億元，隨著地塊成交量下滑，土地成交金額同步回落，環(huán)比下降84.5%，同比下降76.8%。2021Q4-2022Q4全市土地成交總金額（億元）走勢(shì)
??受第四批居住集中用地供應(yīng)量影響，成交量回落明顯
四季度，受土地供應(yīng)節(jié)奏影響，第四批居住用地集中成交，本季度共計(jì)成交居住用地6幅，土地成交面積約32.7公頃，同比下降87.9%，環(huán)比下降89.3%，地塊成交量回落明顯。
2021Q4-2022Q4商品住宅用地季度成交量走勢(shì)與此同時(shí)，商品住房用地成交總金額約126.8億元，環(huán)比下降93.1%，同比下降86.7%。平均樓面地價(jià)約2.0萬(wàn)元/㎡，環(huán)比下跌35.8%，同比上漲15.7%。2021Q4-2022Q4商品住宅用地季度成交額及成交均價(jià)走勢(shì)
2022年四季度共成交6幅商品住宅用地，分別位于寶山、嘉定、靜安、浦東、青浦區(qū)，具體如下：
2022Q4商品住房用地成交情況一覽表
2022年四季度，商服用地成交15幅，土地成交面積約25.2萬(wàn)㎡，同比下降51.5%，環(huán)比上升111.9%，可建總建筑面積約58.1萬(wàn)㎡。
本季度，商服用地成交金額約89.3億元，同比下降21.1%，環(huán)比上升154.7%，平均樓面地價(jià)約1.5萬(wàn)元/㎡。溢價(jià)方面，本季度絕大多數(shù)商服用地均以底價(jià)成交，僅兩幅地溢價(jià)成交，分別為：“浦東新區(qū)洋涇街道東單元C000204編制單元1-04-10A地塊”（溢價(jià)率113.7%）及“浦東新區(qū)三林社區(qū)Z000702單元01-07地塊”（溢價(jià)率44.4%）。
2021Q4-2022Q4商服用地季度成交額及成交均價(jià)走勢(shì)
從區(qū)域分布看，本季度商服用地成交分布于浦東、崇明、松江、靜安、徐匯、虹口和普陀7個(gè)區(qū)。其中浦東新區(qū)成交5幅，崇明區(qū)成交3幅，松江區(qū)和靜安區(qū)成交2幅，其余三區(qū)各成交1幅。
值得關(guān)注的是，本季度浦東新區(qū)塘橋社區(qū)成交的一幅商辦用地，即“浦東新區(qū)塘橋社區(qū)C000502單元04-01地塊”，該地塊出讓土地面積約2.1萬(wàn)㎡，成交總價(jià)為四季度商服用地最高，達(dá)23.6億元。
2022年四季度，上海市工業(yè)用地成交42幅，同比下降8.7%，環(huán)比持平。土地成交面積約2729.2畝，同比下降30.0%，環(huán)比下降45.5%。
本季度，工業(yè)用地成交金額約28.3億元，同比下降13.3%，環(huán)比上升47.1%。平均地價(jià)約103.7萬(wàn)元/畝，同比上漲23.8%，環(huán)比上漲169.8%。
本季度，上海市成交的工業(yè)用地中，其中5幅為高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)用地。具體如下表所示:
2022年四季度，上海市研發(fā)用地成交20幅，同比持平，環(huán)比上升17.6%。土地成交面積約563.3畝，同比下降42.8%，環(huán)比下降18.7%。
本季度，研發(fā)用地成交金額約51.1億元，同比上升91.2%，環(huán)比上升158.1%。平均地價(jià)約906.7萬(wàn)元/畝，同比上漲234.4%，環(huán)比上升217.5%。
本季度，上海市成交的研發(fā)用地中，其中3幅為高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)用地。具體如下表所示:
四季度，隨著全市土地供應(yīng)節(jié)奏的放緩，全市土地供應(yīng)量同環(huán)比下降。成交上，受供應(yīng)影響，成交量也同步回落，成交地塊主要集中于外環(huán)以外區(qū)域。結(jié)構(gòu)上，受“第四批居住用地集中供地公示”供應(yīng)影響，成交量顯著回落；而商服用地在本季表現(xiàn)較好，成交量及成交金額均有所回升；產(chǎn)業(yè)用地成交量保持穩(wěn)定，環(huán)比基本持平。
? 受多重因素疊加影響，市場(chǎng)整體呈“供大于求”態(tài)勢(shì)2022年四季度，上海新建商品住宅供應(yīng)套數(shù)約36976套（約411.3萬(wàn)㎡），環(huán)比上升15.3%，同比上升32.3%。成交套數(shù)約23171套（約265.3萬(wàn)㎡），環(huán)比下降27.8%，同比上升1.8%。新建商品住宅市場(chǎng)供求比1：0.63。四季度，新房市場(chǎng)六、七、八批次集中密集上市，使得新房市場(chǎng)供應(yīng)量激增。另一方面，受疫情擴(kuò)散等客觀因素影響，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生一定的觀望情緒，新房市場(chǎng)去化速度放緩，市場(chǎng)出現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢(shì)。
? 環(huán)線分布上：“外環(huán)以外” 為主導(dǎo)，占全市交易量超七成
從環(huán)線分布看，供應(yīng)方面，2022年四季度新建商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)套數(shù)722套，占比約2.0%；內(nèi)中環(huán)間供應(yīng)套數(shù)3726套，占比約10.1%；中外環(huán)間供應(yīng)套數(shù)3753套，占比約10.1%；外環(huán)以外供應(yīng)套數(shù)28775套，占比約77.8%。成交方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交套數(shù)516套，占比約2.2%；內(nèi)中環(huán)間成交套數(shù)2828套，占比約12.2%；中外環(huán)間成交套數(shù)3067套，占比約13.2%；外環(huán)以外成交套數(shù)16760套，占比約72.4%。??
本季度，外環(huán)以外區(qū)域交易量仍占據(jù)上海新建商品住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，成交量約占市場(chǎng)總成交量近超七成。
? 區(qū)域分布上：浦東新區(qū)持續(xù)榜首，交易量占比全市最高從區(qū)域分布看：供應(yīng)方面，本季度浦東新區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量8737套，占全市總供應(yīng)量最高，達(dá)23.6%；青浦區(qū)次之，供應(yīng)套數(shù)6739套，占比約18.2%。成交方面，浦東新區(qū)新建商品住宅成交5276套，占全市總成交量最高，達(dá)22.8%；閔行區(qū)次之成交套數(shù)4121套，占比約17.8%。
? 受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，新建商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)呈上漲現(xiàn)象
2022年四季度，上海新建商品住宅成交均價(jià)約65620元/㎡，同比上漲約16.9%，環(huán)比上漲6.8%。成交金額約1740.8億元，同比上升22.3%，環(huán)比下降22.4%。
分環(huán)線看，本季度內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商品住宅成交均價(jià)約125896元/㎡，環(huán)比上漲6.0%；內(nèi)中環(huán)間成交均價(jià)約115537元/㎡，環(huán)比上漲9.0%；中外環(huán)間新房成交均價(jià)約79555元/㎡，環(huán)比上漲6.0%；外郊環(huán)間成交均價(jià)約57374元/㎡，環(huán)比下跌0.7%；郊環(huán)以外新房成交均價(jià)約32572元/㎡，環(huán)比下跌9.6%。
分區(qū)域看：楊浦等8個(gè)區(qū)域本季度商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，占比約50.0%。其中，楊浦區(qū)跌幅最大，該區(qū)本季度成交均價(jià)99866元/㎡，環(huán)比跌幅12.0%。其余8個(gè)區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)上漲。漲幅最大的是浦東新區(qū)，該區(qū)本季度成交均價(jià)71008元/㎡，環(huán)比漲幅39.2%。細(xì)化成交數(shù)據(jù)分析，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，是導(dǎo)致這些區(qū)域成交均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的主要原因。從個(gè)案市場(chǎng)報(bào)價(jià)看，并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，市場(chǎng)整體價(jià)格水平仍保持平穩(wěn)。
2022年四季度全市新增樓盤119個(gè)，共有40個(gè)樓盤觸發(fā)積分制，觸發(fā)幾率約33.6%。其中，達(dá)到60分的樓盤共18個(gè)，見(jiàn)下表：
從市場(chǎng)熱度看：上述樓盤中，“御江廷”季度內(nèi)入圍積分最高。該項(xiàng)目入市套數(shù)323套，認(rèn)購(gòu)組數(shù)1069套（認(rèn)購(gòu)率331%），入圍積分92.75?！吧m壹公館”季度內(nèi)認(rèn)購(gòu)率最高，該項(xiàng)目入市套數(shù)41套，認(rèn)購(gòu)組數(shù)253組（認(rèn)購(gòu)率617%），入圍積分85.92。小? ?結(jié)
四季度，隨著三個(gè)批次的新盤密集上市，新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量激增。但一方面年底為傳統(tǒng)淡季，另一方面受疫情擴(kuò)散影響，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生一定的觀望情緒，新房市場(chǎng)去化速度放緩，市場(chǎng)出現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢(shì)。成交價(jià)上，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，新建商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，市場(chǎng)整體價(jià)格水平仍保持平穩(wěn)。
根據(jù)“百盛房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析平臺(tái)系統(tǒng)”對(duì)上海住宅小區(qū)價(jià)格的監(jiān)測(cè)情況分析，四季度存量住宅市場(chǎng)基本維持前期價(jià)格水平，自11月起市場(chǎng)走勢(shì)雖略有回落，但整體保持平穩(wěn)。12月環(huán)比下跌0.21%。
? 受疫情等因素影響，存量住宅市場(chǎng)成交量回落2022年四季度上海存量住宅市場(chǎng)成交套數(shù)44992套（成交面積約375.0萬(wàn)㎡），環(huán)比下降22.4%，同比上升3.1%。2022年在疫情解封之后，一系列政策的推動(dòng)下，三季度存量住宅市場(chǎng)成交量穩(wěn)步回升。但四季度，隨著疫情擴(kuò)散因素的波及，客觀造成了存量住宅市場(chǎng)的看房及簽約量下降；同時(shí)，隨著新房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏的加快，原本準(zhǔn)備購(gòu)買存量房的客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，四季度存量房市場(chǎng)成交量因此下滑，但隨著宏觀政策的逐漸落地，市場(chǎng)信心逐步穩(wěn)定，全市存量住宅仍高于去年同期水平。
分月度走勢(shì)看，本季度，10至11月期間市場(chǎng)成交量雖略有回落，但整體保持平穩(wěn)，市場(chǎng)成交量基本維持1.6萬(wàn)多套，進(jìn)入12月后，一方面，由于疫情的影響，客觀導(dǎo)致了市場(chǎng)帶看量、簽約量的下滑；另一方面，新房市場(chǎng)密集的供應(yīng)量一定程度擠壓了二手房市場(chǎng)，雙重因素的影響使得存量房市場(chǎng)成交量持續(xù)回落。
? 外郊環(huán)間交易比重出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降約1.9個(gè)百分點(diǎn)分環(huán)線看，四季度上海存量住宅市場(chǎng)內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交套數(shù)4834套，成交占比約10.7%；內(nèi)中環(huán)間成交套數(shù)7412套，成交占比約16.5%；中外環(huán)間成交套數(shù)8108套，成交占比約18.0%；外郊環(huán)間成交套數(shù)16752套，成交占比約37.2%；郊環(huán)以外成交套數(shù)7886套，成交占比約17.6%。
上述各環(huán)線中，各環(huán)線交易比重環(huán)比漲跌不一。其中：內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交套數(shù)環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)中環(huán)間交易套數(shù)環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)；中外環(huán)間交易套數(shù)環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。與此相對(duì)，外郊環(huán)間交易套數(shù)環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)以外交易套數(shù)環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
? 各區(qū)成交量呈“普降”態(tài)勢(shì)，嘉定區(qū)降幅超三成從區(qū)域分布看，四季度成交量呈普降態(tài)勢(shì)，降幅主要集中在15%-30%區(qū)間內(nèi)。成交量下降排名前三的區(qū)域?yàn)椋杭味▍^(qū)成交套數(shù)3063套，環(huán)比下降34.0%；青浦區(qū)成交套數(shù)2029套，環(huán)比下降29.2%；金山區(qū)成交套數(shù)1463套，環(huán)比下降29.1%。
? 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)整體呈“平穩(wěn)上升”態(tài)勢(shì)?四季度，上海存量住宅市場(chǎng)成交均價(jià)41000元/㎡，環(huán)比上漲3.8%，同比上漲6.5%。從環(huán)比指標(biāo)看，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)整體呈“平穩(wěn)上升”態(tài)勢(shì)。
分環(huán)線看，本季度上海市存量住宅內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交均價(jià)76138元/㎡,環(huán)比上漲1.4%，同比上漲2.6%；內(nèi)中環(huán)間成交均價(jià)59335元/㎡,環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.8%；中外環(huán)間成交均價(jià)46108元/㎡,環(huán)比上漲2.1%，同比上漲4.7%；外郊環(huán)間成交均價(jià)32417元/㎡,環(huán)比上漲3.0%，同比上漲10.3%；郊環(huán)以外成交均價(jià)21410元/㎡,環(huán)比上漲1.6%，同比下跌3.7%。
分區(qū)域看，2022年四季度上海存量住宅市場(chǎng)各區(qū)成交均價(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅主要集中于-2%至2%區(qū)間內(nèi)，浦東新區(qū)漲幅最高，成交均價(jià)上漲4138元/㎡（由41592元/㎡上漲至45730元/㎡），環(huán)比上升9.9%；與此相對(duì)，青浦區(qū)跌幅最高，成交均價(jià)下跌1384元/㎡（由31538元/㎡下跌至30154元/㎡），環(huán)比下跌4.4%。
四季度，受疫情擴(kuò)散因素的波及，客觀造成了存量住宅市場(chǎng)的看房及簽約量下降；同時(shí)，新房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏的加快，原本準(zhǔn)備購(gòu)買存量房的客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，四季度存量房市場(chǎng)成交量在多重因素的影響下有所下滑，但成交量仍高于去年同期水平：成交價(jià)格方面，受成交區(qū)域、成交結(jié)構(gòu)的影響略有上升。隨著年底宏觀利好政策持續(xù)加碼，疫情穩(wěn)定后宏觀經(jīng)濟(jì)回暖，調(diào)控政策逐步落地等有利因素疊加帶動(dòng)，將逐步消除購(gòu)房客戶對(duì)整體市場(chǎng)預(yù)期的不確定性，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。
晶科能源7.07億購(gòu)買上海虹橋富力中心T3寫字樓11月22日，據(jù)媒體報(bào)道，晶科能源購(gòu)買上海虹橋富力中心T3整棟寫字樓，辦公業(yè)態(tài)貨值7.07億元。據(jù)悉，晶科能源早期已在富力中心購(gòu)入一棟辦公樓，本次購(gòu)買的T3寫字樓與原先購(gòu)買的辦公樓相鄰。
虹橋富力中心是由廣州富力集團(tuán)于2015年建成打造的第五代商務(wù)綜合體，地處上海長(zhǎng)寧虹橋商務(wù)區(qū)核心，總建筑面積33.00萬(wàn)㎡，占地面積7.49萬(wàn)㎡，其中辦公項(xiàng)目兼具標(biāo)準(zhǔn)辦公、企業(yè)公館兩類。
??商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)上升，市場(chǎng)需求略顯不足2022年四季度，上海市新建商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)926套，同比上升50.3%，環(huán)比上升69.0%。成交套數(shù)740套，同比下降52.0%，環(huán)比下降21.8%。新建商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求比1：0.8，本季度市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)平穩(wěn)上升，但由于市場(chǎng)需求略顯不足，市場(chǎng)整體呈“供大于求”的現(xiàn)象。
從月度走勢(shì)看，10月上海新建商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最高，達(dá)551套。11月成交量最高，達(dá)293套。分項(xiàng)目看，本季度，奉賢南橋新城的“五象城”項(xiàng)目供應(yīng)面積最大，約2.8萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)468套。
??新建商業(yè)地產(chǎn)交易以外環(huán)以外區(qū)域?yàn)橹匦模灰琢砍顺?/span>分環(huán)線看，2022年四季度，新建商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)內(nèi)環(huán)以內(nèi)供應(yīng)20套，占全市總供應(yīng)量約2.2%；內(nèi)中環(huán)間供應(yīng)59套，占比約6.4%；中外環(huán)間供應(yīng)49套，占比約5.3%；外環(huán)以外供應(yīng)798套，占比約86.1%。成交量方面，內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商業(yè)地產(chǎn)成交19套，占全市總成交量約2.6%；內(nèi)中環(huán)間成交55套，占比約7.4%；中外環(huán)間成交57套，占比約7.7%；外環(huán)以外成交609套，占比約82.3%。
分區(qū)域看，奉賢區(qū)新建商業(yè)供應(yīng)量最大，達(dá)476套，占全市總供應(yīng)量約51.4%；浦東新區(qū)次之，供應(yīng)189套，占比約20.4%。成交方面，浦東新區(qū)成交量最大，成交新建商業(yè)134套，占全市總成交量約18.1%；崇明區(qū)次之，成交新建商業(yè)99套，占比約13.4%。
??受個(gè)案成交價(jià)格影響，中外環(huán)間呈結(jié)構(gòu)性上漲2022年四季度，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，上海市新建商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)23015元/㎡ ，同比下跌26.4%，環(huán)比下跌9.1%。
本季度，內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)32354元/㎡，環(huán)比下跌13.7%；內(nèi)中環(huán)間成交均價(jià)45879元/㎡，環(huán)比上漲27.6%；中外環(huán)間成交均價(jià)40695元/㎡，環(huán)比上漲35.4%；外環(huán)線以外成交均價(jià)19067元/㎡，環(huán)比下跌3.0%。
上述環(huán)線中，中外環(huán)間項(xiàng)目中個(gè)案成交比重偏高（“新華紅星國(guó)際廣場(chǎng)”，成交套數(shù)1套，成交均價(jià)110309元/㎡）導(dǎo)致最終統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格水平未現(xiàn)大幅波動(dòng)。
從區(qū)域價(jià)格分布看，受成交結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目影響，2022年四季度，新建商業(yè)地產(chǎn)共有14個(gè)區(qū)域有成交，其中，黃浦、楊浦、寶山、松江、徐匯、普陀和嘉定區(qū)成交均價(jià)有不同程度的上漲。
??新建辦公樓市場(chǎng)供銷量持續(xù)上升2022年四季度，上海市新建辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)620套，同比下降68.5%，環(huán)比上升5.6%。成交套數(shù)1109套，同比上升7.8%，環(huán)比上升26.5%。新建辦公樓市場(chǎng)供求比1：1.79，市場(chǎng)供銷量持續(xù)上升。
分月看，10月上海新建辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量最高，達(dá)310套。11月成交量最高，達(dá)453套。分項(xiàng)目看，本季度，寶山羅店的“美慧城”項(xiàng)目供應(yīng)面積最大，約5.6萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)43套。
? 新建辦公樓市場(chǎng)成交量集中于外環(huán)以外區(qū)域，成交占比超八成
分環(huán)線看：2022年四季度，新建辦公樓內(nèi)環(huán)以內(nèi)無(wú)新增供應(yīng)；內(nèi)中環(huán)間新增供應(yīng)61套，占比約9.8%；中外環(huán)間新增供應(yīng)26套，占比約4.2%；外環(huán)以外新增供應(yīng)533套，占比約86.0%。
受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，市場(chǎng)成交量集中于外環(huán)以外區(qū)域。分環(huán)線看，內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建辦公成交14套，占全市總成交量約1.3%；內(nèi)中環(huán)間成交54套，占比約4.9%；中外環(huán)間成交93套，占比約8.4%；外環(huán)以外成交948套，占比約85.5%。
分區(qū)域看：2022年四季度新建辦公樓在嘉定、閔行、寶山、長(zhǎng)寧、靜安、浦東、普陀、徐匯8個(gè)區(qū)域有供應(yīng)。其中，嘉定區(qū)供應(yīng)量最大，新增供應(yīng)套數(shù)347套，占全市總供應(yīng)量約56.0%，閔行區(qū)次之，供應(yīng)102套，占比約16.5%。成交量方面：本季度新建辦公樓閔行區(qū)成交量最大，成交套數(shù)376套，占全市總成交量約33.9%，松江區(qū)次之，成交136套，占比約12.3%。
??受成交結(jié)構(gòu)影響，新建辦公項(xiàng)目成交均價(jià)有所回落2022年四季度，上海新建辦公成交均價(jià)35783元/㎡，同比下跌23.7%，環(huán)比下跌26.4%。成交金額約138.6億元，同比下跌15.0%，環(huán)比下跌2.2%。
分環(huán)線看，受成交結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目影響，四季度內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建辦公項(xiàng)目成交均價(jià)51379元/㎡，環(huán)比下跌28.8%；內(nèi)中環(huán)間成交均價(jià)42824元/㎡，環(huán)比下跌18.2%；中外環(huán)間成交均價(jià)33107元/㎡，環(huán)比上漲3.0%；外環(huán)以外成交均價(jià)31157元/㎡，環(huán)比下跌33.5%。上季度部分環(huán)線受成交結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目個(gè)案比重偏高影響，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，本季度市場(chǎng)價(jià)格水平基本維持在平穩(wěn)水平。
按區(qū)域分布看，本季度新建辦公樓項(xiàng)目除長(zhǎng)寧、虹口、黃浦區(qū)外13個(gè)區(qū)域均有成交，其中，閔行、徐匯、普陀、崇明、浦東新區(qū)、寶山和青浦區(qū)的成交均價(jià)有不同程度的回落。
小 結(jié)
四季度，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，新建商業(yè)地產(chǎn)和辦公市場(chǎng)交易重心“外延”，外環(huán)以外區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)交易主力。其中，新建辦公市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)整體呈供銷兩旺態(tài)勢(shì)。在央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金，貨幣金融政策放寬的背景下，新建商業(yè)、辦公市場(chǎng)保持市場(chǎng)穩(wěn)定，整體呈健康、良性發(fā)展趨勢(shì)。
2022年四季度，上海新建工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)成交4套（成交面積約2.4萬(wàn)㎡），分別是浦東臨港新城的“上海閔聯(lián)臨港園區(qū)三期標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目（J11-02地塊）”和靜安大寧的“東方環(huán)球企業(yè)園”項(xiàng)目。
2022年四季度，上海存量工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)共成交57套（成交面積約2.1萬(wàn)㎡），環(huán)比上升50.0%。
從區(qū)域分布看，本季度存量工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)在7個(gè)區(qū)有成交。其中，浦東新區(qū)存量工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)成交量最大，成交20套（成交面積0.5萬(wàn)㎡），靜安區(qū)次之，成交19套（成交面積0.6萬(wàn)㎡）。
本季度，上海市存量工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)成交總額約2.9億元，環(huán)比上升103.9%。成交均價(jià)約13717元/㎡，環(huán)比上漲41.2%。
四季度，上海工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量延續(xù)前期走勢(shì)，維持在低位。隨著成交總額的回升，成交均價(jià)也略有回升。從市場(chǎng)情況看，成交結(jié)構(gòu)及成交個(gè)案導(dǎo)致成交均價(jià)有所浮動(dòng)，實(shí)際價(jià)格水平基本維持穩(wěn)定。
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