延續(xù)第二批次集中供地的交易模式，上海第三批次依舊分兩輪進(jìn)行交易，共涉及12個(gè)行政區(qū)，共計(jì)17幅地塊，包含12幅純住宅用地和5幅含住宅的混合用地。 2023年10月25日，歷時(shí)一個(gè)多月的第三批次集中供地順利結(jié)束。最終，該批次地塊成交總價(jià)共計(jì)676億元，其中11幅地塊溢價(jià)成交。
1.?央國(guó)企為參拍主力，民企拿地謹(jǐn)慎
第三批次第二輪土地拍賣(mài)中，央國(guó)企仍然是競(jìng)拍的主力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展、招商、象嶼、華潤(rùn)等知名企業(yè)在各地塊競(jìng)拍中頻繁出現(xiàn)，央國(guó)企約占總參與房企的80%。
與第一輪相比，在第三批次第二輪拍賣(mài)中，大約有6家民營(yíng)企業(yè)參與了競(jìng)拍，它們都是上海土地市場(chǎng)的常客，包括坤和、安徽置地、綠城等。然而，這些民營(yíng)企業(yè)此次只報(bào)名參與了青浦趙巷地塊的競(jìng)拍，并主要通過(guò)與其他房企組成聯(lián)合體的方式參與。
①平均溢價(jià)率下降。截至目前，2023年上海市已經(jīng)進(jìn)行了三個(gè)批次的集中供地拍賣(mài)活動(dòng)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2023年第一批次集中供地的地塊平均溢價(jià)率為7%，第二批次為8%。盡管第三批次集中供地的地塊質(zhì)量有所提升，但平均溢價(jià)率仍降至今年最低水平。
②單幅地塊平均參拍房企數(shù)量下降。在今年的三個(gè)批次集中供地拍賣(mài)活動(dòng)中，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量逐步減少。第一批次平均每幅地塊的參拍房企有14家，第二批次降至11家。而在本批次中，進(jìn)一步下降至5家。
從區(qū)域分布來(lái)看，2023年第三批次供地與上批次相比，中心區(qū)域的地塊數(shù)量明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，位于外環(huán)以?xún)?nèi)的地塊占比為29%，較第二批次上升17個(gè)百分點(diǎn)。
具體來(lái)看，外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，靜安中興社區(qū)、普陀桃浦社區(qū)、徐匯龍華、長(zhǎng)寧程家橋等多個(gè)地區(qū)均有地塊出讓?zhuān)煌猸h(huán)線(xiàn)以外，一些熱門(mén)區(qū)域或潛力發(fā)展區(qū)域，如青浦趙巷、奉賢新城等也有地塊入市。
1.?徐匯區(qū)龍華街道地塊
地塊位于徐匯區(qū)龍華街道，本次以招掛復(fù)合的方式進(jìn)行出讓。根據(jù)出讓要求，地塊同時(shí)涵蓋商業(yè)、住宅、辦公、租賃住房、科研等多種用途，其中住宅限高100米，容積率為2.52-2.63。
地塊起始總價(jià)高達(dá)240.16億元，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力有著較高的要求，普通企業(yè)不具備開(kāi)發(fā)此類(lèi)綜合體的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。最終，由中海和西岸聯(lián)合以底價(jià)競(jìng)得。
據(jù)了解，寶山區(qū)經(jīng)過(guò)10年的努力，將南大智慧城的6平方公里土地全部納入收儲(chǔ)范圍，目前已進(jìn)入整體開(kāi)發(fā)階段。為創(chuàng)造南大智慧城“宜居”的生活環(huán)境，寶山區(qū)在道路、學(xué)校和公園等方面投入大量資源，特別是上師大附中寶山分校和南大中央公園的建設(shè)正在加速推進(jìn)。同時(shí)，寶山區(qū)還計(jì)劃對(duì)南大路和豐翔路兩個(gè)地鐵站進(jìn)行聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將其打造成南大智慧城的功能品質(zhì)新核心區(qū)域。
在本次競(jìng)拍活動(dòng)中，華潤(rùn)以69.9億元的底價(jià)成功競(jìng)得該地塊，最終成交樓面價(jià)為18948元/㎡。據(jù)相關(guān)網(wǎng)傳信息，華潤(rùn)集團(tuán)計(jì)劃在這幅地塊內(nèi)建設(shè)中環(huán)萬(wàn)象城，預(yù)計(jì)將成為北上海地區(qū)規(guī)模最大、品質(zhì)最高的商業(yè)綜合體。
對(duì)比今年三個(gè)批次出讓地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，上海的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)逐步上升，新房和二手房的價(jià)格倒掛差距正在逐漸縮小。
其中，寶山大場(chǎng)板塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上調(diào)幅度較大，約增加6000元/㎡。第三批次集中供地出讓中，寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元07-01、36-01、37-01、40-01地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.9萬(wàn)元/㎡，而今年第一批次中，保利發(fā)展摘得的寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.3萬(wàn)元/㎡。
此外，上海高層住宅迎來(lái)最貴聯(lián)動(dòng)價(jià)。徐匯龍華街道的“巨無(wú)霸”地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到14.2萬(wàn)元/㎡，不僅刷新了徐匯區(qū)域的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，也將上海高層住宅的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)推至新高。距離該地塊1公里范圍內(nèi)于九月底開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)玖瓏庭，其平均價(jià)格與2021年地塊出讓時(shí)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)基本一致，為11.4萬(wàn)元/㎡。從當(dāng)前趨勢(shì)來(lái)看，市中心核心區(qū)域房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有進(jìn)一步放寬的可能性。
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