法拍房，為什么是上海樓市的「照妖鏡」

今天想和大家聊一個(gè)話題——法拍房。

在一二線城市「法拍房」不限購(gòu)之前，它是最快的非正常渠道買房的辦法。

典型的城市，就是上海和杭州。

從2020年下半年開(kāi)始，滬杭一些熱門次新房、學(xué)區(qū)房的房東出現(xiàn)了心態(tài)膨脹的情況，不但掛牌價(jià)上天，甚至屢次出現(xiàn)了業(yè)主成立“小區(qū)房?jī)r(jià)聯(lián)盟”的案例。

對(duì)于法拍房，也一度出現(xiàn)吹漲高價(jià)的情況。

法拍高溢價(jià)成交，掛橫幅吹爆小區(qū)房?jī)r(jià)；流拍或折價(jià)成交，責(zé)怪位置偏、樓層差、稅費(fèi)高。

但“限法令“的相繼出臺(tái)，無(wú)論上海還是杭州的法拍房熱度明顯出現(xiàn)下滑，成交價(jià)也開(kāi)始跌破「評(píng)估底價(jià)」。

今天就想從這個(gè)小切口和大家聊聊——

純買方市場(chǎng)的法拍房，為什么是上海樓市的照妖鏡？

3月中下旬，我同事曾親身參與過(guò)一場(chǎng)法拍。

靜安府東區(qū)，中間位置樓王，8號(hào)樓的次頂層。

小區(qū)黃金位置、黃金樓層。

這套房的底細(xì)也很透明，無(wú)租賃、無(wú)占用、無(wú)戶口、無(wú)抵押。

煤氣水電都沒(méi)用過(guò)，就欠了20個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。

稅費(fèi)各付，意味著買方只要補(bǔ)交契稅即可，和到手的新房差不多。

值啊，清水樓王精裝房，這還不搶著買。

于是同事一拍大腿，交了保證金就上了。

一通操作下來(lái)，最高一次加了104萬(wàn)，也愣是沒(méi)搶過(guò)頭腦不冷靜的買家。

最后的成交價(jià)是1799萬(wàn)，核算單價(jià)13.06萬(wàn)。

記住這套，靜安府間接滿足「滿五唯一的樓王」，13萬(wàn)。后面有對(duì)比。

4月11號(hào)，靜安府西區(qū)又成交了一套法拍房。

東邊戶，絕佳中上樓層，1201；

134平的4房，22人報(bào)名，1050人設(shè)置提醒，58363次圍觀。

個(gè)人所得稅=（成交價(jià)-增值稅）*3%；

增值稅=成交價(jià)*5%/1.05；

附加稅=增值稅的6%。

我大概計(jì)算了下，73萬(wàn)的增值稅，43萬(wàn)的個(gè)人所得，4.38萬(wàn)的附加稅。

所以這套間接非滿五唯一的房子，也就只能拍到11萬(wàn)的單價(jià)。

相比靜安府掛牌均價(jià)13萬(wàn)，綜合折價(jià)率0.88，也就是市場(chǎng)掛牌價(jià)打了個(gè)88折。

大家看清了吧，法拍房完全是買家市場(chǎng)，不受上家限制，只要你有信心處理突發(fā)情況，只要你提前調(diào)查好了標(biāo)的，大家都可以參與。

說(shuō)白了就是——

法拍大舞臺(tái)，夠膽你就來(lái)。

從這兩個(gè)案例身上，我們也找到了一些有意思的發(fā)現(xiàn)。

舉個(gè)例子，我在二手次新市場(chǎng)看到了一套好房子，滿五唯一、樓王、黃金樓層，我認(rèn)為它值13萬(wàn)。

那么位置差、臨馬路靠高架的，理應(yīng)打到92-95折，不滿五唯一，再打個(gè)92-95折。綜合下來(lái)折價(jià)率正好在0.88上下。

如果樓層差，還可以再打個(gè)9—95折不等。

這才是正常市場(chǎng)該認(rèn)可的真實(shí)房?jī)r(jià)梯度，而不是像這樣賣家所以為的，我們都值13萬(wàn)。

在阿里法拍、京東法拍、公拍網(wǎng)站抓取幾個(gè)樣本成交價(jià)，再去對(duì)比二手市場(chǎng)價(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)類似這樣的案例并不是孤本。

這就是法拍房照妖鏡的「A面」：它能夠照亮，二手房?jī)r(jià)梯度的不合理。

我們都知道，上海法拍房在1.21新政之前，是不限購(gòu)的。

在2020年下半年開(kāi)始，法拍房市場(chǎng)開(kāi)始跟著二手房市場(chǎng)狂飆。

這是一個(gè)很小很小的切口，我去仔細(xì)查了去年下半年和今年的法拍房成交日峰值，單獨(dú)阿里拍賣一個(gè)平臺(tái)，一天22套。

2020.12.31，成交22套；

1月15日，成交22套；

4月15日，成交17套

3月18日，成交17套

4月22日，成交15套

低谷期和高峰期的中位值，大概就是年1500套上下的量級(jí)。

2020年1-4月的法拍掛牌房源受疫情影響，或縮減或撤拍，因此低于2019年。

但我們來(lái)看看去年的搶拍熱度。

2020年，上海共成交1665套法拍房（住宅），不同板塊、房源的參拍人數(shù)不一，平均參拍人數(shù)8.3，最少8個(gè)人搶一套法拍房。

先來(lái)看看去年上海的法拍整體數(shù)據(jù)情況。根據(jù)上海法拍評(píng)估機(jī)構(gòu)「藍(lán)鯨法拍」的數(shù)據(jù)測(cè)算——

法拍房市場(chǎng)的熱度，幾乎與二手房市場(chǎng)一樣的步調(diào)。

從去年4月開(kāi)始，法拍房的成交溢價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）開(kāi)始逐步超越100%，即逐步貼著評(píng)估價(jià)成交。

整體上，報(bào)名人數(shù)從3月的套均5人（中位數(shù)），到了4月，套均報(bào)名人數(shù)突破10人（中位數(shù)），也就是說(shuō)超過(guò)一半房子的報(bào)名人數(shù)都超過(guò)了10人。

第一波反應(yīng)過(guò)來(lái)的，是300萬(wàn)總價(jià)以下的法拍房。

去年4月開(kāi)始，溢價(jià)中位數(shù)都超過(guò)了評(píng)估價(jià)10%，套報(bào)名人數(shù)都未少于10人。

而在上海法拍房市場(chǎng)中，成交房源數(shù)結(jié)合總價(jià)區(qū)間來(lái)看，總價(jià)段越高，折價(jià)空間越大，競(jìng)爭(zhēng)力越小。

再來(lái)說(shuō)法拍照妖鏡的「B面」。

限購(gòu)之后法拍房到底如何了？

2月參考意義不大，新政之后有一段時(shí)間，市場(chǎng)是被拉平僵持的。

來(lái)看看三四月份。

中環(huán)成交價(jià)在市場(chǎng)掛牌價(jià)的85折-9折

內(nèi)環(huán)成交價(jià)在市場(chǎng)掛牌價(jià)的9折-95折。

隨便舉幾個(gè)最新成交的案例——

4月9號(hào)有一套楊思前灘板塊的法拍房。

瀚城國(guó)際，近地鐵6號(hào)線華夏西路站，對(duì)口三林實(shí)驗(yàn)小學(xué)和楊思中學(xué)。

98平的2房成交價(jià)762.5萬(wàn)，看似遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出評(píng)估價(jià)。

同樣的超出評(píng)估價(jià)，但遠(yuǎn)低于市場(chǎng)掛牌。

目前同小區(qū)面積更小的3房，已經(jīng)掛出了1670萬(wàn)的總價(jià)。折價(jià)率0.768。

這樣的例子實(shí)在太多了，但折價(jià)率并不是單一固定的，往往是根據(jù)標(biāo)的情況（板塊、小區(qū)、房型等）、戶口、租住、稅費(fèi)，以及法院承諾等不同情況，上下浮動(dòng)。

就拿豫園東業(yè)大廈來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)的塔樓，里面有戶口，大三房上了三個(gè)名。

盲猜這套大三房，很可能有三口之家居住，夫妻小孩老人。

競(jìng)買公告里沒(méi)有提到清場(chǎng)，自行處理過(guò)戶。買受人處理這種事情，是最為麻煩的，很可能扯皮好幾年。

這樣得不償失的事，為什么還有人要往里沖？

便宜、紅利。

這就是如今法拍房的「B面」。

限購(gòu)之下，房票的限制，勸退了部分購(gòu)買力，帶來(lái)了低洼紅利。

但越是低洼，風(fēng)險(xiǎn)也是越高。

法拍房，同樣可以側(cè)面折射出二手市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀。

我啃了不少資料，也請(qǐng)教了好幾位專家：法拍房到底值不值得買？

法拍房可以買，但最重要的絕對(duì)不是看房?jī)r(jià)，而是信息的不對(duì)稱。

幾千萬(wàn)往里沖真的不知道風(fēng)險(xiǎn)嗎？

并不是，這些敢進(jìn)場(chǎng)下重注的大多是有內(nèi)部消息的“關(guān)系戶”。各位都懂的。

另一個(gè)，現(xiàn)在小幾百萬(wàn)的剛需法拍，要么是公告通透敢試，要么是找到了靠譜的輔拍機(jī)構(gòu)。

因?yàn)榉ㄅ姆孔钆掠龅降那闆r，就是踩雷。

錢花了，房子拿不到，住不進(jìn)去也過(guò)不了戶。

隨便在網(wǎng)頁(yè)上搜索“法拍房”，第一頁(yè)都是廣告，第二頁(yè)基本都是踩雷血淚史。

在「省它小幾百萬(wàn)」的法拍美夢(mèng)之下，確實(shí)蘊(yùn)藏著無(wú)數(shù)的坑。

第一個(gè)坑是稅費(fèi)。各付還是買家承擔(dān)弄清楚了嗎？

清場(chǎng)和租約也是個(gè)大難題，你帶三兩個(gè)好友前去清場(chǎng)，不小心氣到或碰到了老年人戶主，TA當(dāng)場(chǎng)躺地上或者心臟病犯了，你怕不怕？

租約怎么解決？法院清場(chǎng)或者租約轉(zhuǎn)讓嗎？長(zhǎng)租人不配合耍賴怎么辦？“買賣不破租賃”是公認(rèn)法則，惡意長(zhǎng)期租賃也是個(gè)需要防范的問(wèn)題。

更嘆為觀止的是多方抵押。

前段時(shí)間深圳的新聞，某法拍房先后抵押給了7個(gè)人，7個(gè)債主如何處理？

即使你在上海有內(nèi)部關(guān)系，也不一定能抓到機(jī)會(huì)。因?yàn)樯虾５姆ㄅ模榉饣蚋?jìng)拍司法機(jī)關(guān)并不一定是上海。

諸暨、廈門、蘇州、溫州、杭州、寧波……都有可能。

所以，法拍房為什么是上海樓市的照妖鏡？

A面：法拍側(cè)面代表了，買方對(duì)于標(biāo)的心理最高價(jià)位。同一個(gè)小區(qū)，都敢掛一個(gè)高價(jià)，這是掛牌價(jià)梯度的不合理。

B面：法拍限購(gòu)之下，折價(jià)的確誘人，但低洼有多大，風(fēng)險(xiǎn)就有多高。參考財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估理論。

最后一面，最簡(jiǎn)單也最復(fù)雜——

法拍房，照的是房?jī)r(jià)背后的人心。

以上為正文，來(lái)自楚門。

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