房屋查封與租賃的法律問題探究

占位民事訴訟中，不動(dòng)產(chǎn)查封是指債權(quán)人為保證其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而向法院申請的暫時(shí)性限制或剝奪被執(zhí)行人對不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)[1]，以保證債權(quán)人合理債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

占位通常，房屋被查封后，房屋所有權(quán)人將無法轉(zhuǎn)移其所有權(quán)，也不能在房屋上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。那么查封又會(huì)對在先設(shè)立的租賃合同效力及其履行產(chǎn)生何種影響？租賃權(quán)能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？查封后是否還能將房屋進(jìn)行出租？我們對其中所涉的相關(guān)法律問題進(jìn)行分析，供各位參考。

占位《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第七百二十五條規(guī)定，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，即我們通常所說的“買賣不破租賃”。這里的“買賣”其實(shí)包括贈(zèng)與、繼承、司法拍賣等多種方式引起的所有權(quán)變動(dòng)。

占位對于查封前房屋已設(shè)立的租賃權(quán)，最高人民法院亦在《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第三十一條中明確，“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！碑?dāng)然，對于其適用“買賣不破租賃”存在諸多條件與限制。例如，承租人既主張繼續(xù)履行租賃合同又主張優(yōu)先購買權(quán)的，法院將不予支持[2]。又如，以租賃形式抵償債務(wù)[3]，將無法適用“不破租賃”之原則。

占位但由于租賃后的查封仍可能導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋，法律也規(guī)定了在該種情形下對承租人的救濟(jì)途徑。根據(jù)《民法典》第七百二十四條等規(guī)定[4]，若查封導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)使用房屋的，承租人可以解除合同，同時(shí)承租人可以根據(jù)租賃合同的約定追究出租人的違約責(zé)任。即使查封本身未影響房屋的使用，但若查封導(dǎo)致承租人租賃房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，亦可以解除合同。[5]

占位此外，根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！背凶馊宋唇獬赓U合同的，亦可在司法拍賣、變賣等過程中行使優(yōu)先購買權(quán)。

占位實(shí)踐中，由于房屋出租時(shí)一般不會(huì)提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息供承租人查驗(yàn)，產(chǎn)權(quán)人為謀私利，可能會(huì)將已查封的房屋進(jìn)行出租，故多有在房屋被查封后仍設(shè)立租賃的情形。

1. 租賃被查封房屋的合同效力

（1）經(jīng)法院允許，被查封房屋可以繼續(xù)使用

占位在討論“先查封，后租賃”的租賃合同效力時(shí)，我們需要先厘清被查封的房屋是否被禁止使用或租賃？

占位首先，《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》第二十條中規(guī)定，查封不動(dòng)產(chǎn)的，在保證偵查活動(dòng)正常進(jìn)行的同時(shí)允許有關(guān)當(dāng)事人繼續(xù)合理使用。

占位其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱“《人民法院查扣凍規(guī)定》”）第十條第二款的規(guī)定，“由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值無重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用；由人民法院保管或者委托第三人、申請執(zhí)行人保管的，保管人不得使用?！蔽覀兝斫猓话闱闆r下房產(chǎn)繼續(xù)使用對其價(jià)值不會(huì)產(chǎn)生重大影響，因此可被允許繼續(xù)使用。

占位上海市第一中級人民法院在（2021）滬01民終1621號(hào)二審案件中亦說明“《廠房租賃合同》簽訂于抵押查封之后，但法律并不禁止對抵押查封房屋的出租，從實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效用角度考慮，也應(yīng)該準(zhǔn)許抵押查封房屋的出租使用”。

占位據(jù)我們的了解，浙江、上海等地司法實(shí)踐中，被查封房屋并不當(dāng)然無法對外租賃，如經(jīng)法院允許，也是可以繼續(xù)使用或用于出租的。

（2）被執(zhí)行人擅自出租時(shí)，合同效力如何

占位根據(jù)《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，而目前法律、行政法規(guī)中并無針對查封后禁止擅自對外出租的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且如前所述，被查封房屋在特定條件下亦可以繼續(xù)使用。值得注意的是，在查封房屋時(shí)，法院可以對房屋張貼封條，被張貼封條的房屋不能被繼續(xù)使用，若此時(shí)承租人與出租人簽署租賃合同，雖不能使用房屋，租賃合同也是有效的。

占位此外，在《最高人民法院關(guān)于人民法院能否在執(zhí)行程序中以被執(zhí)行人擅自出租查封房產(chǎn)為由認(rèn)定該租賃合同無效或解除該租賃合同的答復(fù)》中闡明，根據(jù)《人民法院查扣凍規(guī)定》第二十四條，被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人；第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應(yīng)指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。

占位因此，我們理解房屋被查封的事實(shí)并不影響查封后新設(shè)立的租賃合同的效力；雖然即使租賃合同有效，也并不意味著其可被實(shí)際履行。

2. 對承租人權(quán)利的影響

（1）承租人的占有將無法得到保護(hù)

占位出租人與承租人簽署合法有效的租賃合同并將房屋交付予承租人使用的，承租人享有對房屋占有、使用的權(quán)利，我們對承租人占有租賃房屋的合法性作出如下分析。

1）所有權(quán)變動(dòng)前的占有

占位查封后的租賃權(quán)在未經(jīng)法院準(zhǔn)許的情形下通常是不受法律保護(hù)的，法院可以解除承租人的占有，既可以主動(dòng)解除，也可以依申請執(zhí)行人的申請解除。[6]

占位據(jù)我們了解，實(shí)踐中，查封后存在擅自出租情形的，法院可在執(zhí)行拍賣、變賣前強(qiáng)制解除占有并騰空。我們理解，若法院認(rèn)為房屋的租賃影響了后續(xù)執(zhí)行，未經(jīng)法院準(zhǔn)許的出租存在隨時(shí)被強(qiáng)制解除占有的風(fēng)險(xiǎn)，并不一定在司法拍賣等程序完成后才會(huì)解除承租人的占有。

2）所有權(quán)變動(dòng)后的占有

占位如前所述，查封前既已存在的租賃合同是可以在房屋所有權(quán)變動(dòng)后繼續(xù)履行的，即“查封不破租賃”，但若是查封后存在的租賃，則無法在司法拍賣等程序后存續(xù)。[7]

占位同時(shí)，參考上海市嘉定區(qū)人民法院（2020）滬0114民初21744號(hào)、上海市第二中級人民法院（2019）滬02民終11157號(hào)等司法案例，查封后設(shè)定的租賃權(quán)不受法律保護(hù)，即房屋被法院依法執(zhí)行后，承租人無法依據(jù)原有租賃合同要求對房屋進(jìn)行合法占有、使用。

占位如前所述，若查封導(dǎo)致承租人無法使用房屋的，承租人可解除租賃合同并要求出租人承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé)任（如有），但參考上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終12970號(hào)案例，承租人在簽訂租賃合同時(shí)明知房屋存在查封情況的，在后續(xù)解除合同過程中無法要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，否則有違誠實(shí)信用原則。故雖然租賃合同本身并不會(huì)因?yàn)樵O(shè)定于查封后而無效，但是否可以以其主張違約責(zé)任實(shí)踐中存在不確定性。

（2）承租人將不享有優(yōu)先購買權(quán)

占位由于被查封房屋在查封期間內(nèi)不能進(jìn)行變更登記，房屋僅在以拍賣、變賣等方式執(zhí)行時(shí)，才會(huì)涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。參考廣東省高級人民法院（2018）粵執(zhí)復(fù)475號(hào)案例，當(dāng)事人系于法院查封后承租涉案攤位，其在后的租賃權(quán)不能對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，其主張享有優(yōu)先購買權(quán)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。我們理解，就查封后租賃的房屋，承租人無法享有在拍賣、變賣中的優(yōu)先購買權(quán)。

3. 租賃權(quán)能否對抗強(qiáng)制執(zhí)行？

占位首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款[8]以及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定[9]，承租人對執(zhí)行標(biāo)的享有的租賃權(quán)并不能排除執(zhí)行，只可能阻止向受讓人移交占有，但在該等情形下，法院會(huì)實(shí)質(zhì)審查阻止移交占有的依據(jù)是否充分，若承租人與出租人（被執(zhí)行人）惡意串通阻止執(zhí)行的，將不被支持[10]，情節(jié)嚴(yán)重的，被執(zhí)行人亦可能被要求承擔(dān)刑事責(zé)任。

占位其次，承租人并不能決定執(zhí)行的方式，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十四條的規(guī)定[11]，執(zhí)行申請人、被執(zhí)行人等當(dāng)事人不同意或不適用于拍賣的，人民法院可以采取變賣等方式進(jìn)行執(zhí)行，執(zhí)行階段也無需取得承租人的同意。司法實(shí)踐中，在司法拍賣的情形下，即使未經(jīng)通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)即進(jìn)行拍賣的，承租人也不能主張司法拍賣程序無效或撤銷拍賣。[12]此外，即使是優(yōu)先購買權(quán)人，也僅能通過司法拍賣等方式行使優(yōu)先購買權(quán)。

占位基于前述規(guī)定，無論承租人是否在房屋被查封前享有合法租賃權(quán)，均不能阻卻司法拍賣的進(jìn)行。即使承租人在查封前享有合法租賃權(quán)，其雖可依據(jù)租賃合同繼續(xù)承租房屋，但產(chǎn)權(quán)人仍可變更為買受人。當(dāng)然，從實(shí)踐角度，附帶長期租賃權(quán)的房屋在司法拍賣中將會(huì)影響其變現(xiàn)價(jià)值。

占位那么承租人是否可以唯一居住房屋為由排除執(zhí)行？根據(jù)《人民法院查扣凍規(guī)定》第四條，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！睂Ρ粓?zhí)行人生活必需的居住房屋，法院可以查封但不得拍賣。我們理解，該規(guī)定的“被執(zhí)行人”應(yīng)指向房屋原所有權(quán)人，承租人并不屬于“被執(zhí)行人”。

占位進(jìn)一步，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十條的規(guī)定[13]，即使是被執(zhí)行人，唯一居住住房并非當(dāng)然可以排除執(zhí)行，法院也可以通過提供一定期限的廉租住房的方式執(zhí)行該唯一住房。

腳注：

[1] 此外，根據(jù)《中華人民共和國刑事訴訟法》等法律法規(guī)的要求，由于涉及刑事等案件，公安機(jī)關(guān)等部門亦可以依法對當(dāng)事人的房屋進(jìn)行查封。

[2]?最高人民法院（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號(hào)案件中，法院認(rèn)為承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)同時(shí)行使，否則過分保護(hù)了承租人的權(quán)益，亦對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。

[3]?最高人民法院（2014）民申字第215號(hào)案件中，法院認(rèn)為債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

[4]?

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押……

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的……

[5]?

上海市奉賢區(qū)（縣）人民法院（2016）滬0120民初6995號(hào)案件中，法院認(rèn)為出租人未告知系爭廠房被司法查封的事實(shí)，致使承租人無法辦理相關(guān)證照，不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，導(dǎo)致合同解除，出租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終7110號(hào)案件中，法院認(rèn)為房屋已被司法查封并拍賣，承租人在司法機(jī)關(guān)的責(zé)令下退出租賃場所，客觀上租賃合同已無繼續(xù)履行的可能性且當(dāng)事人對解除合同均無異議，故應(yīng)確認(rèn)合同解除。

[6]?根據(jù)《人民法院查扣凍規(guī)定》第二十四條第二款，“第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。”

[7]?《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條中規(guī)定，“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>

[8]?《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條：拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

[9]?《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

[10]?案例參見（2021）最高法民申3676號(hào)、廣東省高級人民法院（2018）粵執(zhí)復(fù)84號(hào)等。

[11]?《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十四條：財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)；不適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關(guān)單位按照國家規(guī)定的價(jià)格收購。

[12]?最高人民法院（2020）最高法執(zhí)監(jiān)183號(hào)案件中，法院認(rèn)為，被執(zhí)行人對于拍賣公告中有關(guān)拍品信息、拍賣時(shí)間、競買人資格、優(yōu)先購買權(quán)申報(bào)、確定以及放棄后果等均已明知或應(yīng)當(dāng)知道，被執(zhí)行人認(rèn)為其符合拍賣公告第八條中的競買人資格，但并未依照該拍賣公告第五條規(guī)定要求向常州中院申報(bào)，并由常州中院審查、核實(shí)、確定其優(yōu)先購買權(quán)人身份，應(yīng)視為其已放棄了對案涉拍賣標(biāo)的物享有的優(yōu)先購買權(quán)。

[13]?《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持，（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

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